🧩 경매로 돈을 번다는 건 어떤 원리일까?
부동산 경매는 마치 ‘남이 놓친 기회를 줍는’ 것과 비슷합니다. 일반 시장에서 거래되지 않는 ‘특수한 상황의 매물’을 싸게 낙찰받고, 수리하거나 점유 문제를 해결해 가치를 올리는 것이 핵심 전략이죠. 그래서 누구나 쉽게 배울 수 있지만, 아무나 쉽게 벌지는 못하는 분야입니다.
하지만 분명한 건, 공식만 제대로 지키면 실패 확률은 극도로 낮아진다는 것!
📏 공식 1. 시세 대비 70% 이하 매물만 본다
가장 기본이자 가장 중요한 원칙이에요.
시세가 1억인 아파트를 9천만 원에 낙찰받으면, 그건 경매가 아니라 ‘손해 보는 직거래’나 마찬가지입니다.
매각가가 시세의 70% 이하일 때만 ‘수익 구조’가 생기고, 리스크 대응도 쉬워져요. 특히 초보라면 감정가가 아닌 진짜 실거래가 기준으로 따져야 합니다.
🔧 공식 2. 낙찰 후 비용까지 미리 계산한다
경매는 단순히 ‘싸게 낙찰받는다’가 전부가 아닙니다.
명도 비용, 취득세, 리모델링 비용, 대출 이자까지 생각해서 실투자금 대비 수익률을 미리 시뮬레이션해둬야 해요.
이걸 무시하면, 낙찰은 성공했지만 돈은 계속 새어 나가는 불상사가 생길 수 있어요.
🏚️ 공식 3. “명도 이슈” 있는 물건은 반드시 현장 확인
실제로 사람이 점유 중인 부동산은 법적으로 강제로 내쫓을 수 있는 구조이긴 해요.
하지만 그 과정이 ‘법대로’만 흘러가지 않는 경우도 많죠. 감정적으로, 물리적으로, 시간적으로…
그래서 입찰 전엔 반드시 현장에 가보고, 점유자와의 협상 가능성까지 파악해야 합니다.
🔍 공식 4. 유찰은 기회다, 그러나 무조건 낙찰은 독이다
한 번 유찰된 물건은 낙찰가가 최대 20~30%까지 낮아지는 기회가 생겨요.
하지만 이게 “싸졌으니 무조건 낙찰받자!”가 되면 안 됩니다.
진짜 기회인지, 문제 있는 물건인지 ‘등기부등본’과 ‘현황조사서’를 교차검토해야 해요.
💡 공식 5. 무조건 혼자 하지 말고 전문가와 병행하라
경매 공부는 독학이 가능합니다. 하지만 첫 입찰부터 혼자 진행하는 건 생각보다 많은 함정이 있어요.
현직 경매 컨설턴트, 변호사, 공인중개사 등과 협업하거나, 지역 기반 경매 스터디에 참여하면 시행착오를 줄일 수 있어요.
가장 위험한 건, ‘아는 척하다가 모르는 것까지 건드리는 것’입니다.
🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 경매는 진짜로 시세보다 훨씬 싸게 낙찰되나요?
→ 맞습니다. 특히 유찰 1~2회 이상 된 물건은 시세 대비 60~70% 선에서 낙찰되는 경우도 많습니다. 다만 수익이 날 수 있는 구조인지는 입지, 점유 상황, 리모델링 여력 등을 종합적으로 판단해야 해요.
❓ 경매 입찰에 보증금이 필요한가요?
→ 네, 입찰가의 10%를 보증금으로 넣어야 하고, 낙찰 시엔 잔금을 지정된 기간 안에 납부해야 합니다. 보증금은 낙찰 실패 시 돌려받을 수 있어요.
❓ 명도는 법적으로 바로 가능한 건가요?
→ 법적으로는 ‘점유자 퇴거’가 가능하지만, 실제론 협의가 필요한 경우가 많고, 갈등이 생기면 소송으로 번질 수도 있습니다. 그래서 미리 협상 전략을 준비하는 게 중요해요.
❓ 초보자도 당장 경매에 참여할 수 있나요?
→ 네, 가능은 합니다. 하지만 등기 열람, 입찰서 작성, 낙찰 후 처리 절차 등 복잡한 부분이 많기 때문에, 실전 전에 반드시 최소 3~5건 정도는 모의 분석해보는 걸 추천드려요.
✅ 결론 요약
경매는 단순한 투자가 아니라 정보와 전략, 감정 조율이 모두 필요한 입체적인 재테크입니다.
하지만 위 5가지 공식을 지키고, 감정에 휘둘리지 않는다면 ‘안정적인 수익 구조’를 만들 수 있어요.
경매는 빠른 부자가 되기보단, 손실을 피하면서 자산을 쌓는 방식으로 접근해야 합니다.
📢 이 글을 읽고 경매에 관심이 생겼다면, 오늘부터 등기부 보는 연습부터 시작해보세요.
부동산은 눈으로 보는 게 아니라, ‘서류로’ 보는 법을 배우는 게 첫걸음입니다.
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