감정평가사 시험과목/시험시간/공부방법

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감정평가사는 부동산 가치의 산정과 관련한 전문가로서, 국가 자격증 중에서도 고난이도로 평가받는 시험입니다. 특히 2차 논술형 시험의 난이도가 매우 높고, 공부기간이 2~3년에 달하는 경우도 흔합니다. 하지만 전략적으로 접근하면 충분히 도전할 수 있는 자격입니다. 아래에서 시험과목, 시험시간, 공부방법까지 자세히 정리해보겠습니다.

🎓 감정평가사 시험과목

감정평가사 시험은 1차 객관식 / 2차 논술형 / 3차 면접의 3단계로 구성되어 있습니다. 각 단계별 과목은 다음과 같습니다.

📝 1차 시험 과목 (객관식)

· 민법 : 물권·채권·계약법 중심. 판례 문제 비중도 큽니다.
· 경제학원론 : 미시·거시경제학 기본 이론과 그래프 해석 중심.
· 회계학 : 재무회계 위주로 출제되며 계산 중심. 원가회계는 일부 출제.

※ 총 3과목 / 객관식 5지선다형 / 과목당 40문항

📝 2차 시험 과목 (논술형)

· 감정평가 이론 : 원가법·비교사례법·수익환원법의 계산과 이론.
· 감정평가 관계법규 : 부동산가격공시법, 국유재산법, 감정평가법 등 실무 중심 법령.
· 감정평가 실무 : 사례형 논술 문제. 평가대상 부동산에 따른 실무 적용 능력을 평가.

※ 각 과목별 2문항 / 논술형 서술 답안 / 과목당 100점 만점

📝 3차 시험 (면접)

· 직무윤리와 전문성, 논리적 사고, 상황판단 등을 종합적으로 평가
· 면접은 다대일 또는 다대다 형식으로 진행되며, 불합격률은 매우 낮은 편입니다.

🎓 감정평가사 시험시간

각 단계별 시험 시간은 다음과 같습니다.

📝 1차 시험 시간

· 민법 : 80분
· 경제학원론 : 80분
· 회계학 : 80분
· 총 시험 시간 : 약 4시간 (오전·오후 나누어 진행)

📝 2차 시험 시간

· 감정평가 이론 : 90분
· 감정평가 관계법규 : 90분
· 감정평가 실무 : 90분
· 총 시험 시간 : 약 5시간 (1일에 3과목 모두 응시)

📝 3차 시험 시간

· 면접은 개인당 약 10~15분

🎓 감정평가사 공부방법

감정평가사 시험은 암기 + 이해 + 논술 서술 능력의 3박자가 매우 중요합니다. 특히 2차 논술형 시험은 ‘암기한 지식을 실무처럼 풀어내는 능력’을 요구하기 때문에 단순 암기로는 절대 합격하기 어렵습니다.

📝 1차 공부전략

민법은 객관식 시험임에도 불구하고 판례 중심의 꼼꼼한 정리가 필요합니다. 출제 패턴이 반복되므로 기출 분석이 최우선입니다.

경제학은 미시/거시 파트를 모두 다루며, 기본 개념 + 계산문제 연습이 병행되어야 합니다. 특히 IS-LM, AD-AS, 수요·공급 곡선 같은 도식 해석이 필수입니다.

회계학은 재무회계가 중심입니다. 기본 원리 이해 → 유형별 계산 연습 → 틀리기 쉬운 실수 패턴 정리 순서로 접근해야 합니다.

📝 2차 공부전략

감정평가 이론은 3대 평가방법의 원리, 장단점, 실제 적용방법까지 종합적으로 익혀야 합니다. 각 이론마다 공식 + 사례 + 서술을 반복 학습해야 합니다.

관계법규는 암기 과목이지만 서술형이므로 조문을 그대로 쓰는 능력이 필요합니다. 조문 문장을 통째로 외워두고, 문장 순서를 연습해야 고득점이 가능합니다.

감정평가 실무는 가장 고난이도 과목입니다. 실제 부동산 유형(토지, 건물, 공장 등)에 따라 다른 접근법이 요구되며, 평가기법 적용 순서, 조건 해석, 논리적 구성까지 모두 맞춰야 합니다. 실무 사례집 반복 학습 + 첨삭을 통한 피드백 학습이 필수입니다.

📝 3차 면접 전략

3차는 탈락률이 매우 낮지만, 직업윤리 + 현안 이슈 정도는 정리해 두는 것이 안전합니다. 예를 들어, 최근 부동산 공시제도 개편이나 감정평가사 직무 관련 논란 등이 주요 면접 소재가 될 수 있습니다.

📝 추천 학습 로드맵 (2년 기준)

· 1~6개월차 : 1차 과목 기본서 정리 + 기출문제 병행
· 7~12개월차 : 1차 과목 완성 + 2차 기본 개념 진입
· 13~18개월차 : 2차 이론, 법규 정리 + 실무 사례 분석
· 19~24개월차 : 2차 모의고사 집중 + 서술 첨삭 반복
· 이후 : 3차 면접 대비

🎓 결론 요약

정리해보자면, 감정평가사 시험은 단순히 암기하는 시험이 아니라 실무형 사고력 + 논술형 서술력을 함께 요구하는 고난이도 자격시험입니다.

특히 2차 실무의 난이도가 높기 때문에, 꾸준한 첨삭과 사례 기반의 반복 연습이 필수입니다. 1차는 독학도 가능하지만, 2차부터는 스터디나 강의를 병행하는 것이 유리합니다. 지금 준비하신다면 2~3년을 목표로, 안정적인 진입이 가능하실 것입니다.